Danh sách so sánh

Rủi ro gặp phải khi đầu tư Condotel (Căn hộ khách sạn)

Rủi ro gặp phải khi đầu tư Condotel (Căn hộ khách sạn)

Căn hộ khách sạn (Hay condotel) đang bùng nổ tại Việt Nam bởi sứng hút của chính sách cam kết cho thuê từ 8-14%/năm.

Condotel là loại hình căn hộ xuất hiện đầu tiên ở Miami (Mỹ) vào những năm 1980, sau đó lan rộng sang các nước châu Á, và trở thành kênh đầu tư quen thuộc ở những địa điểm du lịch nổi tiếng như Phuket hay Bali.

Dù mới du nhập vào Việt Nam, và lần đầu xuất hiện ở dự án A La carte Đà Nẵng (2011), Havana Nha Trang nhưng đến 2015 thì condotel đã bùng nổ với hàng loạt dự án được đầu tư xây dựng, trở thành một trong những kênh đầu tư được ưa chuộng nhất trong 2 năm qua.

Nhưng những rủi ro tiềm ẩn mà của Condotel tại Việt Nam thì không phải ai cũng nắm được. Hôm nay, VHLand xin gửi đến quý anh/chị nhà đầu tư bài viết chi tiết nhất về những rủi ro khi đầu tư vào loại hình này để anh/chị có được cái nhìn khách quan nhất trước khi đưa ra quyết định cho chính bản thân mình.

1. Rủi ro về pháp lý, tiến độ, tiêu chuẩn bàn giao

Việc đầu tiên trong việc lựa chọn CONDOTEL đó là phải tìm hiểu và lựa chọn chủ đầu tư dự án.

  • Một chủ đầu tư có đủ năng lực, tâm, tín và tầm sẽ thực hiện tốt những cam kết như: Tiến độ thì công, bàn giao đúng tiêu chuẩn, bảo trì bảo dưỡng hay giấy tờ pháp lý đầy đủ
  • Một chủ đầu tư “Xấu” sẽ mập mờ trong pháp lý, chậm tiến độ, vận hành kém,…(Ví dụ điển hình nhất là dự án Bavico Nha Trang khi nhà đầu tư bị vỡ lẽ ra khi dự án mình mua chỉ là đất Quân sự được CĐT thuê lại trong 50 năm nên không được bán cho khách hàng và không thực hiện cam kết cho thuê)

2. Rủi ro về cách thức vận hành, khai thác, lợi nhuận

Một dự án vận hành tốt đem về lợi nhuận cho chủ đầu tư, làm tăng giá trị tài sản, thanh khoản cao. Ngược lại, một dự án vận hành không tốt khiên mức lợi nhuận thấp hoặc âm, nhiều nhà đầu tư bán lại, mất giá trị, thanh khoản thấp, tốn kém thời gian…..Suy cho cùng nếu dự án mang lại lợi ích đầu tư tốt sẽ “Ngỗng đẻ trứng vàng cho các nhà đầu tư”

Một dự án khai thác có tốt hay không, lợi nhuận thu về có cao hay không phụ thuộc vào 3 yếu tố sau:

  • Dự án đang ở đâu: Nguồn cung dự án cùng phân khúc là bao nhiêu? Lượng khách du lịch mỗi năm thế nào? Quy hoạch trong tương lai của cả khu vực ra sao? Giá phòng, số ngày lưu trú, đặc điểm của khách du lịch,…
  • Lợi thế cạnh tranh đặc biệt của dự án: Dự án có lợi thế cạnh tranh đặc biệt gì không so với các đối thủ cùng phân khúc?
    • Có thể về vị trí (Gần biển hơn, gần trung tâm, địa điểm thăm quan)
  • Đơn vị quản lý, vận hành: Đơn vị sẽ quyết định trải nghiệm, phản hồi tích cực hay tiêu cực của khách du lịch khi đến với dự án
    • Đơn vị quản lý vận hành dự án theo mô hình nào: Nghỉ dưỡng đơn thuần (Tẻ nhạt) hay kết hợp giải trí?
    • Số liệu 3 năm công suất các dự án mà đơn vị quản lý vận hành là bao nhiêu?
    • Đơn vị quản lý có chiến lược, lợi thế gì: Ví dụ mạng lưới 800 đơn vị lữ hành trong cả nước.

3. Rủi ro tiềm tàng sau con số cam kết

Hai năm qua nhà đầu tư quay cuồng với condotel bởi hình thức đầu tư này ra đời đúng thời điểm thị trường tài chính Việt Nam đang thiếu kênh đầu tư ổn định, sinh lời cao. Trong khi đó, các chủ đầu tư condotel lại sẵn sàng cam kết lợi nhuận cao hơn rất nhiều lãi suất ngân hàng, dao động phổ biến từ 8% đến 12%/năm cố định trong 5 đến 10 năm, thậm chí có dự án cam kết lên tới 15%.

Tuy nhiên, không phải ai cũng đủ tỉnh táo để nhận biết được dự án nào đang thực sự tiềm ẩn rủi ro và việc cam kết cho thuê cũng chỉ như việc họ đang gặm nhấm chính da thịt của mình vậy.

“Điều này thực sự nguy hiểm, vì nếu chủ đầu tư là một tay chơi mới vào nghề, không đủ năng lực để khai thác vận hành và đem về mức lợi nhuận kì vọng. Thì cách duy nhất đó là bán căn hộ trên giá trị thực của nó và lấy chính tiền chênh để trả bù phần cam kết cho thuê”

Điều này dẫn đến 2 hệ quả:

  • Thứ nhất: Nhà đầu tư mua căn hộ trên giá trị thực của nó, tự gặm nhấm chính phần “Da thịt” của mình
  • Thứ 2: Nhà đầu tư vô tình quên đi các yếu tố mang về lợi nhuận cho dự án sau này, từ đó đánh giá sai lệch, quyết định sai lầm khi lựa chọn dự án. Sau mất giá trị, không khai thác được và khó thanh khoản.
  • Thứ 3: Do giá mua vào cao hơn giá trị thực (Ví dụ là 3 tỷ thay vì 2,5 tỷ) trong khi khả năng khai thác chỉ tương ứng với đúng giá trị căn hộ (Ví dụ trung bình hàng năm khai thác được lợi nhuận là 260 triệu). Dẫn đến tỷ suất lợi nhuận bị giảm đi đáng kể: Từ 10,4% xuống còn 8,6%.

Nhiều chủ đầu tư do không đủ năng lực khai thác đã phá vỡ cam kết của mình với khách hàng mà không có lời giải thích thỏa đáng, điển hình nhất là dự án Bavico Nha Trang (Nhà đầu tư đã không nhận được lợi nhuận cho thuê trong 2 năm liên tiếp.)

4. CONDOTEL đó ngày càng tăng LÃI VỐN hay giảm GIÁ TRỊ?

Nhiều anh/chị nhà đầu tư khi lựa chọn đầu tư Condotel thường chỉ chú trọng đến con số lợi nhuận ròng hàng tháng (Dòng tiền) mà quên đi rằng: “Liệu 5 năm, 10 năm hay 20 năm nữa, bất động sản của mình có BẢO TOÀN ĐƯỢC GIÁ TRỊ” hoặc mang về một khoản lợi nhuận lớn khi đầu tư đó là “LÃI VỐN”.

“Xem thêm về lãi vốn và dòng tiền tại đây”

Đặc điểm của bất động sản dòng tiền: Chung cư cho thuê, Officetel, Condotel đó là nguồn cung ngày càng nhiều, trên cùng một mảnh đất có thể chồng nhiều tầng dẫn đến những dự án trước ngày càng xuống cấp, lỗi thời và mất giá.

Ví dụ: Nhà đầu tư lựa chọn đầu tư CONDOTEL trị giá 2 tỷ đồng, 1 phòng ngủ. Hàng tháng cho thuê được 16 Triệu/tháng. Vậy lợi nhuận hàng năm là 8%/năm (Chỉ hơn lãi suất ngân hàng 1%/năm). Chưa kể đến sau này 5-10 năm khi chung cư xuống cấp, giá trị thanh khoản chỉ còn 1,6 – 1,8 tỷ. Có thể nhìn thấy rõ, đây không phải là bài toán tối ưu.

Một CONDOTEL đem lại lãi vốn như “Một mũi tên trúng 2 đích”, khả năng thanh khoản, gia tăng giá trị bất động sản cũng vì thế mà tăng lên.

Vậy làm thể nào để lựa chọn được một sản phẩm CONDOTEL tốt: Vừa đem lại dòng tiền ổn định, lợi nhuận cao mà lại bảo toàn được giá trị và tăng lãi vốn? “Xem thêm tại đây”

Đầu tiên, hãy chọn sản phẩm bảo toàn giá trị. Cân nhắc khi lựa chọn sản phẩm, một sản phẩm không được khai thác tốt, không bảo trì bảo dưỡng thường xuyên sẽ xuống cấp, giảm giá trị. Vì vậy hãy:

  • Lựa chọn cho mình một chủ đầu tư có đủ: TÍN, TÂM, TẦM
  • Đơn vị quản lý uy tín cùng chiến lược phát triển rõ ràng.

Thứ hai, hãy chọn sản phẩm đem lại 2 lợi ích. Một bất động sản dòng tiền đem lại LÃI VỐN thỏa mãn 1 trong 2 yếu tố sau:


Việc đầu tư vào bất cứ loại hình hay lĩnh vực nào cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Nhưng việc nắm chắc và kiểm soát những rủi ro đó sẽ giúp anh/chị có thể tận dụng tối đa cơ hội và giảm thiếu tối đa rủi ro khi đầu tư vào căn hộ khách sạn (Condotel).

Sau đây là những việc mà anh/chị cần làm trước khi anh/chị lựa chọn cho mình một CONDOTEL:


Nếu anh/chị có nhu cầu tìm hiểu về các dự án bất động sản hoặc cần tư vấn và hỗ trợ. Vui lòng liên hệ:

  Add: 458 Minh Khai – Khu đô thị Vinhomes Times City, Hai Bà Trưng, Hà Nội
  Hotline: 0966.69.6780
 Email: vhland.vn@gmail.com

 

Rủi ro gặp phải khi đầu tư Condotel (Căn hộ khách sạn)
5 (100%) 1 vote

Bài viết liên quan

Khám phá vẻ đẹp nơi “Đảo Ngọc Phú Quốc”

Phú Quốc còn được mệnh danh là Đảo Ngọc, là hòn đảo lớn nhất của Việt...

Xem thêm

Vinmec Time City nhận chứng chỉ chất lượng quốc tế JCI lần 2

Ngày 5/6/2018, sau 3 năm là bệnh viện đa khoa đầu tiên đạt chứng chỉ JCI đầu...

Xem thêm

Vintata công bố kết quả cuộc thi “tác giả lừng danh”

Hãng phim hoạt hình VinTaTa (Tập đoàn Vingroup) vừa công bố kết quả cuộc thi...

Xem thêm